離婚で不動産を財産分与する場合|渡す側ともらう側の税金について詳しく解説

離婚で不動産を財産分与する場合|渡す側ともらう側の税金について詳しく解説
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離婚により不動産を財産分与することとなった場合、渡す側、受け取る側の税金について分かりやすくまとめました。

はじめに

離婚により不動産を渡すまたはもらう場合、いくつかの方法があります。

その中でも、よく知られている「財産分与」。

具体的に「財産分与」とは、婚姻期間中に夫婦が築き上げた財産を離婚によって清算することを言います。

今回は、財産分与よって、渡す側と受け取る側にはどのような税金が発生するかを見ていきます。

不動産を「財産分与」でもらう側

各種税金について

・贈与税 → かからない

・不動産取得税 → かからない(※慰謝料でもらう場合はかかる)

・登録免許税 → 固定資産税評価額 × 0.2%
例)固定資産税評価額2,000万円 × 0.2% = 40,000円

・固定資産税 → 固定資産税評価額 × 1.4% (名義変更をした後)

「慰謝料」で不動産もらう場合の注意点

慰謝料を「現金」でもらう場合は、何も税金はかかりません。

しかし慰謝料として「不動産」をもらう場合には、不動産取得税がかかってきます。

税率 : 固定資産税評価額 × 3%※
例)固定資産税評価額 2,000万円 × 3% =60万円

※家屋には軽減税率などの特例などあるので、詳しい計算は下記の不動産取得税の項目を参照してください。
土地や建物を購入|税金について分かりやすく説明!

住宅ローンが残っている場合

①登記について

住宅ローンが残っている場合、ローン債務者の承諾を得ていなくても「財産分与」で所有権の移転登記を行うことはできます。

しかし借入先に無断で、不動産の名義変更することはあまりいい事とは言えません。

これに関してのQ&A
参照:離婚財産分与における所有権移転(弁護士ドットコムより)

②ローンの債務者について

所有権の移転登記をしても、住宅ローンの債務者の変更はされません。

ローンをご主人が組まれたのであれば、そのままご主人の口座から支払われ続けることになります。

専業主婦やパート勤めの方だと、ローン債務者の名義変更をできない可能性が高いです。

そうすると、ご主人が支払わなければ財産分与でもらった土地建物も売られてしまいます。

協議離婚でしたら、誰が支払えるのかを明確にしてから、まず銀行側と話あってください。

私が見てきた中では、そのままご主人が支払い続けるケースもありましたし、近年では、奥様のご両親などから残債のローンについて援助されるケースも多々あります。

不動産を「財産分与」で渡す側

各種税金について

・贈与税 → かからない

・譲渡所得税 → 売却益※ × 長期譲渡の税率 or 短期譲渡の税率
※売却益から3,000万円控除しても売却益が出る場合

「財産分与」で相手側に渡すのですが、税金の計算は譲渡したものとして取り扱います。

参照:国税庁HP
No.3302   マイホームを売った場合の特例
No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき

長期譲渡と短期譲渡の税率について

図解)

引用元:平成30年度版やさしい税金教室(日本税理士連合会)

譲渡所得税の計算の具体例

①短期譲渡|1月1日現在所有期間が5年以下の場合

税率 : 39.63%(復興所得税、住民税含む)

譲渡益1,000万円(マイホーム売った場合の3,000万円を控除後の金額)

譲渡所得税 : 1,000万円 × 39.63% =3,963,000円

②長期譲渡|1月1日現在所有期間が5年を超える場合

税率 : 20.315%(復興所得税、住民税含む)

譲渡益1,000万円(マイホーム売った場合の3,000万円を控除後の金額)

譲渡所得税 : 1,000万円 × 20.315% = 2,031,500円

マイホームを売った場合の特例を利用する際の注意点

すでに、別居している場合などには注意が必要です。

この控除の適用を受けるためには、期限が設けられております。

「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」

財産分与の場合、この「売ること」とは「名義変更すること」と読み替えられますので、この適用を受けるためには、早めに手続きをする必要があります。

実際に住まなくなった日というのは、住民票を移したのであれば、移した日からとなるでしょう。

住民票を移していないのであれば、賃貸物件の場合は、賃貸契約書、実家などでしたら、郵便物の転送届出などから住まなくなった日としてみるようです。

その気になれば税務署はいくらでも調べようがありますので、利益が出ている場合は早めに確定申告で手続きを済ませておきましょう。

離婚後トラブルにならないために

弁護士の先生や司法書士の先生もたくさんの方が書かれてますが、私の方でも書かせていただきたいと思います。

まぁ、離婚公正証書を作成できる状態にあるのであれば、離婚後トラブルにならない可能性が高いですが、作成できないからトラブルになるんですよね。

分かってますが、参考程度にひとまず書かせてください。

離婚公正証書を作成すること

協議離婚ができるのであれば、費用が発生しても公証人役場で「離婚公正証書の作成」を作成されることをお勧めします。

内容は、財産分与、慰謝料、養育費などについてです。

万が一、支払いがおこなわれなかった際に、離婚公正証書を作成していると、相手方の財産に強制執行(差押え)をすることができるからです。

特に、お子様がいらっしゃる場合は、養育費などの問題は大切なこととなってきます。

昨今、ひとり親家庭などの「貧困格差」が浮き彫りになっています。

お子様とは別々で暮らすことになったとしても、親という事にはかわりはありません。

離婚した後も、経済面では一定期間は責任が伴うこととなります。

相手側と一緒に認識するためにも作成しておいたほうがいいでしょう。

離婚公正証書を作成する費用について

費用の目安としては、養育費だけですと3万円くらい、財産分与、慰謝料など含むものですと、5~8万円くらいのようです。

費用とは、公証人役場の先生に支払う手数料(養育費や慰謝料などの合計金額により手数料が定められている)やその他諸経費(用紙代と郵送料など)の合計をさします。

大半は公証人役場の先生に支払う手数料といえるでしょう。

どこに相談すればいいか分からない方へ

一般的なことは弁護士、税金面では税理士に相談するのが一般的でしょう。

まず抱えている問題で何が一番ウエイトを占めているのかが分かれば、相談する士業の順番も絞れてくると思います。

例えば、どのように財産を分けるのがいいのか、養育費や慰謝料のことについては、弁護士の先生に聞くのがいいと思います。

一方で、不動産を分けることになったんだけど、どのような方法が税金面では一番いいのか、ということになったら税理士ですし、

その不動産の登記については司法書士に相談するのがいいでしょう。

無料相談もたくさんありますので、まずは活用してみてください。

おわりに

離婚する時は、精神的にも肉体的にも労力がいります。

専門家の意見も参考にしながら、いい解決策を見つけていただければと思います。

少しでもこの記事が参考になれば幸いです。

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この記事を書いた人:税理士 大森順子

大森会計事務所 代表の大森です。 税金のこととなると途端に難しい言葉や税率が飛び交う世界。 ブログで税金の事を分かりやすく丁寧に説明しています。 「税理士をもっとより身近に!」感じてくださいね。

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